Bautätigkeit sinkt, die Mieten steigen

Die Bautätigkeit geht zurück, die Mieten steigen. Parallel dazu nimmt die Nachfrage nach Mietwohnungen in Österreich zu. Auch in Deutschland wird die mangelnde Bautätigkeit mittel- bis langfristig zum Preistreiber.

Warum wir auf dieses Thema hinweisen:

  • Während Covid ist das Interesse an Immobilienkäufen stark gestiegen. Die Zinsentwicklung, strengeren Kreditvergaberichtlinien und hohen Baukosten führen nun zu einer reduzierten Bautätigkeit.
  • Das hat auch Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt: Vor allem in Wien und den Landeshauptstädten bedeuten Preis- und Nachfrageplus eine zunehmend angespannte Situation. Dies betrifft sowohl den freien Wohnungsmarkt als auch Gemeindewohnungen und gemeinnützige Wohnungen.
  • Die Mietpreise sind ein wesentlicher Bestandteil der Lebenserhaltungskosten. Seit 2020 sind die Mieten in Österreich inflationsgetrieben um 17% gestiegen. Insbesondere Geringverdiener und einkommensschwache Haushalte sind von diesen Erhöhungen besonders betroffen.
  • Mangelnde Bautätigkeit wird auch in Deutschland zu Preistreiber.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt: Gestiegene Kreditzinsen, strengere Kreditvergaberichtlinien und die wirtschaftliche Unsicherheit – das nennt das Portal ImmoScout24 in einer aktuellen Analyse als Hauptfaktoren für den aktuell verhaltenen Kaufmarkt in Österreich. Verminderte Bautätigkeit und weniger Immobilienkäufe bedeuten eine erhöhte Nachfrage nach Mietwohnungen – je nach Region von bis über einem Drittel.

Baubewilligte Wohnungen in Österreich, 2010 bis 2023. Qelle: STATISTIK AUSTRIA, Baumaßnahmenstatistik erstellt am 24.04.2024

Auch die Mietpreise steigen in den Landeshauptstädten um bis zu 11 Prozent. Getrieben werden die Mieten vor allem durch die Wertsicherungsklausel, also die automatische Indexierung der Miete. Sie ist grundsätzlich zulässig und wurde vom Obersten Gerichtshof 2019 als gerechtfertigt anerkannt. Die Arbeiterkammer hatte damals das Verfahren angestrengt und argumentiert, dass Mieter den wertgesicherten Mietzins für eine immer ‚abgewohntere‘ Wohnung bezahlen würden. Der OGH argumentierte wiederum, dass ein Mieter dafür im Gegenzug für die gewöhnliche Abnutzung nicht entschädigen müsse.

Da man in private Verträge nicht so einfach eingreifen kann, kann man sich der Indexmieten nur durch einen funktionierenden Wohnungsmarkt mit genügend Angebot entziehen, so Holger Bonin, Leiter des Instituts für Höhere Studien IHS, im Ö1 Morgenjournal.

Die Herausforderungen bleiben jedenfalls auch mittel- bis langfristig: Österreich hat eine starke Zuwanderung zu verkraften, die Zahl der Single-Haushalte nimmt zu. Auch wer sich aktuell kein Eigentum leisten kann, verbleibt am Mietwohnungsmarkt.

Bedeutet: Wenn wir nicht ausreichend bauen, wird es auch längerfristig höhere Mieten geben.

Diese Logik gilt auch für Deutschland. Laut Analyse von Engel & Völkers Residential gab es zwar Preiskorrekturen in Lagen, in denen der Markt zuvor überhitzt war. Die Bautätigkeit hat jedoch stark nachgelassen, weil auch Projektentwickler unter den neuen Finanzierungsbedingungen leiden. Weiters setzen den Unternehmen die deutlichen Preisanstiege bei den Baukosten zu, und hier vor allem die stark erhöhten Material- und Personalkosten. Hier spielen auch hohe Lohnabschlüsse eine große Rolle.

Laut statistischem Bundesamt im Deutschland wurden im ersten Halbjahr 2023 etwa 50.600 Wohnungen weniger genehmigt als im Vorjahreshalbjahr, was einem Rückgang von über einem Viertel entspricht. Da durch Projektentwickler mit wirtschaftlichen Schwierigkeiten kämpfen, kommt es zusätzlich zu Projektabbrüchen – wodurch auch die Wohnbauförderung keine Trendänderung herbeiführt. Die Experten rechnen mit einer weiteren Erhöhung des Wohnraumdrucks und damit mit einem weiteren Anstieg der Wohnimmobilienpreise.

Zur Analyse der Plattform ImmoScout24

Zur Analyse der Immobilienpreise von Engel & Völkers

Zum Ö1 Morgenjournal vom 14.5. 2024, Interview mit Holger Bonin 

Fotocredit/Bild oben: Shutterstock

Anja Herberth
Author: Anja Herberth

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Written by Anja Herberth